Em paralelo às atividades de administração de imóveis, atuamos com suporte jurídico, dando todo o atendimento necessário aos proprietários na elaboração de contratos e outros aspectos relacionados a imóveis, desde a locação por temporada, por assinatura ou tradicional até a assessoria na comercialização das unidades – compra e venda.
Para isso, nossa equipe acompanha de perto as decisões judiciais mais recentes e as modificações da legislação, mantendo-se sempre atualizada nas matérias relacionadas ao Direito Imobiliário.
Neste momento, consideramos relevante abordar uma decisão recente do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA relacionada ao imposto que incide nas transações de compra e venda de imóveis - o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), de competência do município onde se localiza o bem.
No Rio de Janeiro a alíquota é fixada em 3%, tendo como base de cálculo – e ainda entra a importância da recente decisão do STJ – o valor fixado pela própria Prefeitura do Rio de Janeiro.
A decisão judicial modifica completamente essa lógica. O valor que será levado em consideração para a fixação do ITBI deverá ser aquele informado pelo contribuinte (no caso o vendedor do imóvel).
Se o Município discordar daquele valor, deverá abrir um procedimento formal para desconstitui-lo, sem que isso impeça a venda feita pelo valor originariamente atribuído pelo contribuinte e, ainda, sem que possa ter o valor do IPTU como referência, já que são impostos distintos, como também destacou o STJ na decisão do Tema 1113 .
Se houver diferenças a maior no imposto, compete, a princípio à Fazenda Municipal buscar a cobrança da diferença por seus próprios meios, repito, sem que isso interfira na venda já realizada pelo montante declarado na escritura.
Parece ser essa a grande inovação da decisão judicial, que, por ter sido fruto de recurso repetitivo, tem aplicação a todas as causas semelhantes no país todo.
Segue a decisão:
Tema Repetitivo 1113
Situação: Acórdão Publicado
Órgão julgador: PRIMEIRA SEÇÃO
Ramo do direito: DIREITO TRIBUTÁRIO
Questão submetida a julgamento
Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
Tese Firmada
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Anotações NUGEPNAC
Afetação na sessão eletrônica iniciada em 29/9/2021 e finalizada em 5/10/2021 (Primeira Seção). IRDR 2243516-62.2017.8.26.0000/TJSP - REsp em IRDR.
Informações Complementares
Há determinação de suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem acerca da questão delimitada e tramitem no território nacional.