O STJ decidiu no dia 20 de abril de 2021 que o Condomínio pode proibir em sua convenção a locação por temporada ao definir que os imóveis tenham fim exclusivamente residenciais.
Este tema vem sendo alvo de decisões judiciais a tempos. Em artigo da Milenium de 2018 - empresa do grupo - já havíamos debatido o assunto. Como previsto, a Justiça foi acionada para decidir se prevalece o direito individual de propriedade ou deve ser respeitado o direito da coletividade no Condomínio para regular sobre o uso da propriedade.
Segundo o julgamento do STJ no Recurso Especial 1819075, os Ministros deliberaram que se houver disposição na convenção do condomínio definindo como uso exclusivo para habitação (uso residencial), haveria o impedimento da locação por temporada (considerada como hospedagem), reconhecendo a preponderância do interesse da coletividade de condôminos sobre o interesse individual do proprietário.
O Superior Tribunal de Justiça tem a última palavra em matéria legal no sistema judicial brasileiro. Porém, isso não impede que a matéria seja reapreciada pelo Supremo Tribunal Federal, uma vez que envolve aspectos constitucionais e referentes ao direito de propriedade e de direito adquirido – considerando os proprietários que já alugavam seus imóveis por temporada antes da decisão e teriam uma situação jurídica já consolidada.
O debate, portanto, está longe de se encerrar e sequer podemos considerar que seu alcance ocorra em todas as ações judiciais, muito embora seja um precedente que pode orientar outras causas semelhantes na Justiça.
Por ora, o que foi decidido NÃO impede a locação por temporada ou via plataforma de hospedagem, caso a convenção NÃO tenha proibição expressa a respeito.
A decisão do STJ teve o ponto positivo de reconhecer que a locação via plataforma de hospedagem ( AIRBNB, BOOKING etc.) não é atividade de turismo ou hoteleira, e nem está sujeita à Lei de Locações ( Lei 8245/91). A Corte considerou que o contrato que é celebrado via plataforma de hospedagem é específico (juridicamente o termo que o define é o de ´contrato atípico´, isto é , sem definição previa na lei) e que pode obedecer ao que for tratado entre as partes, como um contrato de direito civil, nos termos da legislação prevista no Código Civil.
Esta decisão pode impactar a locação por temporada, mas, como vimos, ela ainda pode ser questionada no STF. Respeitadas as condições da convenção de condomínio, pode haver sim a locação via plataforma de hospedagem.
Recomendamos fortemente que, sempre que o proprietário pretender destinar seu imóvel para a locação, consulte profissionais especializados para verificar as condições jurídicas envolvidas e assim evitar problemas maiores.